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姓名:梅新育 简介:国家商务部国际贸易经济合作研究院研究员,武汉大学导师,清华大学客座研究员,中国国际期货公司独立董事 座右铭:不带任何条条框框地去发现问题,本着对社会对政府震动最小的原则探寻解决方案。 通讯地址:北京市安定门外东后巷28号商务部研究院 邮编:100710

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钱云会案件中寨桥村征地款7亿元之说当系谣言  

2010-12-30 00:30:41|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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浙江省温州市乐清蒲岐镇寨桥村村民钱云会12月25日死亡案在社会上激起了轩然大波。由于浙江省重点工程浙能乐清电厂曾于2004年征用寨桥村部分土地,而死者生前曾多次举报违法征地,并曾被捕入狱,尽管当地政府已经初步认定这是交通事故,并公布了一批证据,但不少评论家、媒体和网民仍猜疑钱云会是因为维权而被官商一体的黑恶势力谋杀。在传言漩涡中,有说法称乐清电厂7亿元征地款发到村里只剩下3800万;这个说法因涉及贪污腐败等等元素而绝对抓人眼球,但结合其它资料计算分析,可以断定,这应该只是谣言,因为按征地当年当地和全国地价水平衡量,7亿元征地款是绝无可能的天价。

当地政府部门12月29日晚通报会首次通报了寨桥村征地情况,根据通报材料所述,浙能乐清电厂工程厂区范围征迁涉及乐清市南岳、蒲岐两镇12个村庄,征地总面积3365.4亩,其中耕地325亩;寨桥只是其中的一个村,仅征林地213.8亩及小部分国有滩涂;2004年4月9日,乐清市国土资源局与寨桥村签订了协议,安置补偿款为3800万元。

根据上述材料,寨桥村征用的213.8亩土地折合142533平方米,3800万元征地款折合每亩17.7736万元,每平方米266.60元。对比温州市2004年国有土地基准地价表(参见表1—表3),这个价格高于当年温州工业用地八级基准地价而低于七级(最低工业用地基准地价为九级每平方米160元),即使低于当地村民期望水平,至少还在通行的地价区间之内,还算可信。

相反,假如如传言所说为征用这部分土地付出了7亿元征地款,那么征地价格为每亩327.4088万元,每平方米4911.13元,这个价格在当年是什么水平呢?对比温州市2004年国有土地基准地价表(参见表1—表3),4911.13元/平方米接近当年温州市一级工业用地基准地价(1250元/平方米)的4倍,比当年温州市一级住宅用地基准地价(4462元/平方米高约450元/平方米),比当年温州市二级商业用地基准地价(4875元/平方米)还高!考虑到当地不是温州发达地区,这样的地价可能吗?

把这个传言中的地价放到全国比较,其荒谬更为明显。2004年全国平均地价为1198元,京津地区综合地价为2009元,这个传言中的地价大体等于同期京津综合地价的两倍半。自从实行住宅市场化改革以来,北京就一向是中国房地产价格高地;鉴于乐清仅仅是温州下属县级市,寨桥村又不是乐清的中心地带,当地工业用地地价理当远远低于北京城区基本上属于商业、住宅用地的地价,但这个传言中的地价竟然高于同年北京大多数城区的地价。

根据首都科学决策研究会《领导决策信息》周刊(国家统一刊号CN11-4114/D)刊发的《2004—2005中国城市地价数据分析》,2004年北京市城区平均地价为4365.19元/平方米,全市平均地价为1682.48元/平方米;其中,东城区为6176.19元/平方米,拥有众多中央部委和金融街的西城区为5438.36元,崇文区为2662.22元/平方米,宣武区为3184元/平方米,中央商务区(CBD)所在的朝阳区为3178.98元/平方米,挟“学区房”优势的海淀区为2564.92元/平方米,丰台区为1322.29元/平方米,石景山区为952元/平方米,[1]……换言之,假如寨桥村的征地款果真是7亿元的话,那么这就意味着同年北京各区中只有两个最核心城区地价高于该村地价,其余各城区、包括中央商务区所在的朝阳区地价也远远低于这个县级市下辖小村地价,这可能吗?

进一步计算,我们可以发现,即使把寨桥村全部土地征用,7亿元征地款在2004年当年也相当高。根据当地政府部门12月29日晚通报会材料,寨桥村全村共有900户、3676人,耕地750亩,滩涂35公顷,耕地加滩涂合计1275亩,折合85万平方米。假如以7亿元征用,折合823.5元/平方米,对比温州市2004年国有土地基准地价表(参见表1—表3),这个价格高于当年温州工业用地四级基准地价(715元/平方米)而接近三级(900元/平方米),那是相当高了。但是,难道寨桥村的土地被全部征用了吗?

如果说7亿元是给征收的全部土地3365.4亩的,那还说得过去。这样每亩征地价格224万3600元,折合每平米312元,对比温州市2004年国有土地基准地价表(参见表1—表3),高于工业用地七级(310元/平方米)低于六级(430元/平方米),应该算是不错的支付标准了。

毋庸讳言,在各地工程建设征地过程中,侵害农民和拆迁户合法权益的案例不少,某些案例相当恶劣;但同样不容忽视的是,索取不合理补偿而不惜损害公共利益、乃至用资产牛市数年后的行情要求为几年前的项目追加补偿的相反恶劣案例也非止一二,特别是那种用几年后的行情要求为几年前的征地、拆迁追加补偿的行为,丧失了基本的诚信,这种“维权”破坏了基本的市场和社会秩序,并不值得我们维护。对诸如此类的纠纷争议,我们还是应当就事论事,不宜抱着先入为主的偏见。而在流言满天飞、网络工具又有可能为不负责任的谣言制造者进一步提供方便的环境中,冷静理智的分析判断更显重要。假如事实证明自己上当了,不必貌似理直气壮地单方面指责政府“丧失公信力”,这样无助于提高自己的判断能力,难道我们以为轻信拙劣谣言、容易上当受骗对自己有利?

 

 

温州市2004年国有土地基准地价表

(资料来源:土地资源网:http://www.tdzyw.com/2010/0804/2619.html

 

表1  温州市商业用地基准地价表

级别

基准地价(元/㎡)

基准日

最高年期(年)

一级

7866

2004-02-28

40

二级

4875

2004-02-28

40

三级

3516

2004-02-28

40

四级

2702

2004-02-28

40

五级

1518

2004-02-28

40

六级

882

2004-02-28

40

七级

600

2004-02-28

40

  

表2  温州市住宅用地基准地价表

级别

基准地价(元/㎡)

基准日

最高年期(年)

一级

4462

2004-02-28

70

二级

3545

2004-02-28

70

三级

2878

2004-02-28

70

四级

1987

2004-02-28

70

五级

924

2004-02-28

70

六级

540

2004-02-28

70

七级

378

2004-02-28

70

  

表3  温州市工业用地基准地价表

级别

基准地价(元/㎡)

基准日

最高年期(年)

一级

1250

2004-02-28

50

二级

1070

2004-02-28

50

三级

900

2004-02-28

50

四级

715

2004-02-28

50

五级

590

2004-02-28

50

六级

430

2004-02-28

50

七级

310

2004-02-28

50

八级

210

2004-02-28

50

九级

160

2004-02-28

50

 

 

 

(2010.12.29仅代表个人意见)

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